“En el seminario, celebrado del 28 de septiembre al 2 de octubre de 2009 en Cartagena de Indias (Colombia), cuyo tema fue "La Titulación de la Propiedad y la Seguridad de las transacciones Inmobiliarias el Siglo XXI”, ” organizado por la (Ministerio de Justicia) AGENCIA ESPAÑOLA DE COOPERACION INTERNACIONAL PARA EL DESARROLLO y el Consejo General del Notariado Español, se han alcanzado las conclusiones que a continuación se reproducen, gracias a las aportaciones y la discusión de todos los asistentes, y con la aprobación unánime de todos ellos.
Los inmuebles, en una economía moderna, tienen un valor de mucho mayor alcance que el simple valor de uso o explotación de los mismos, ya que pueden:
1.- Ser objeto de un mercado inmobiliario dinámico, lo cual generará mayor riqueza y prosperidad mediante la asignación de los bienes inmuebles a quien los pueda usar o explotar con la mayor eficiencia.
2.- Servir de garantía en operaciones de financiación, y así impulsar nuevas actividades productivas.
Por todo ello, el sistema de seguridad jurídica preventiva en materia inmobiliaria debe superar la configuración propia del siglo XIX, centrada ante todo en la protección de una propiedad inmobiliaria estática, usada de forma inmutable durante largos periodos, para pasar a una concepción dinámica, donde el inmueble es objeto de rápidas y continuas operaciones de transmisión o constitución de gravámenes. Ello exige que el sistema se modernice adecuadamente, protegiendo de forma efectiva todo ese proceso de transmisión.
Para ello es preciso:
1.- Garantizar que sólo acceden al Registro documentos con certeza de su autenticidad y de su plena validez y eficacia. Ello exige un control riguroso de la legalidad y regularidad del negocio en el mismo momento de su nacimiento, mediante un documento notarial basada en el asesoramiento por el Notario a los otorgantes, y el control efectivo y sin fisuras de la legalidad y validez del negocio en el mismo momento de su celebración ante el Notario. Un simple control a posteriori, en el momento del acceso del documento al registro, no es suficiente, ya que no impide el daño patrimonial producido en el momento de la celebración del negocio, daño cuyo valor sería exactamente igual al del propio inmueble que se pretende proteger. Para lo anterior, la función notarial debe configurarse de forma adecuada, asegurando la formación e independencia real y efectiva del Notario, y el cumplimiento de sus deberes de presencia de la firma, asesoramiento y control de legalidad, con la adecuación del número de Notarios a las necesidades reales de la economía, y un sistema retributivo que estimule eficazmente la independencia del notario y la necesaria calidad de sus servicios.
Asimismo, es preciso un control registral a posteriori, mediante una calificación que rechace los documentos que carezcan de la debida autenticidad formal o adolezcan de una nulidad patente. Pero se ha constatado de forma unánime y destacada por todos los participantes en el Curso, Funcionarios del Registro y Notarios, la importancia de una clara y correcta delimitación o determinación del alcance del control de legalidad del Notario y la calificación del Registrador, para evitar unos solapamientos que generan costes inasumibles en un sistema jurídico moderno, especialmente por la aparición de incertidumbres sobre los efectos del negocio, una vez concluido el mismo y pagadas las prestaciones debidas. Se propone por este motivo, por los participantes, la coordinación de nuevas jornadas de trabajo que permitan la profundización en esta problemática, y en sus soluciones.
Para ello es necesario, en primer lugar, organizar el proceso registral de forma correcta, con todas las garantías para el ciudadano que normalmente ofrecen los procedimientos administrativos generales, en materia de información sobre sus derechos y sobre el estado del procedimiento que le afecta, cumplimiento de plazos, y régimen eficiente de recursos. Asimismo, es imprescindible la debida sujeción de ambos cuerpos funcionariales o públicos, Notarios y Registradores, al principio de jerarquía normativa.
2.- Garantizar el certero conocimiento del estado de cargas de la finca en el momento de la conclusión del negocio, lo que requiere un conocimiento directo y accesible en tiempo real del contenido de los libros del registro, acceso que ya funciona o está en proceso de configuración en países como Perú o Costa Rica, entre otros países Iberoamericanos, que en este aspecto pueden constituir un ejemplo a seguir.
3.- Coordinar correctamente el Registro de la Propiedad con el Catastro, ya que si el Registro no es capaz de ofrecer certidumbre suficiente sobre el objeto del derecho verá enormemente debilitada su eficacia y su utilidad. Ello requiere una actuación decidida de las Administraciones públicas competentes, el empleo de los medios técnicos adecuados, y una colaboración eficiente de los funcionarios u oficiales públicos que participan en el proceso de transmisiones inmobiliarias, especialmente Notarios y Registradores, y una identificación indubitada de cada finca, mediante la planimetría adecuada y la asignación a cada finca de un único número identificador que evite confusiones. A tal efecto, la atribución al Notario de facultades en materia de jurisdicción voluntaria puede ser la mejor solución para resolver los supuestos dudosos.
4.- El empleo intensivo y habitual de los medios modernos de comunicación telemática y firma electrónica, tanto para la circulación de los documentos como para la efectiva realización por los Notarios de las obligaciones que como oficiales públicos o funcionarios les incumben, especialmente en materia de información para la lucha contra el fraude fiscal y el blanqueo de capitales, y de colaboración con el Catastro y otras entidades que gestionan los intereses generales.
5.- La adopción de las medidas que el estado de la técnica permita en cada momento, para evitar los fraudes mediante las suplantaciones de personalidad, falsificaciones documentales y otras actuaciones delictivas que emplean la apariencia de regularidad que crea un falso documento público. Dichas medidas pueden referirse tanto a la materialidad de los documentos como al empleo de técnicas telemáticas seguras.
6.- Todo lo anterior debe ponerse en práctica sin olvidar la vertiente social que presenta la propiedad inmobiliaria, asegurando unos costes globales adecuados para permitir el acceso a la titulación inmobiliaria de las personas más desfavorecidas, lo cual además tendrá un sensible impacto positivo en el crecimiento económico general.
El seminario se desarrolló con la activa participación de los siguientes países: Chile, España, México, Paraguay, Venezuela, Perú, Colombia, Bolivia, Argentina, y Costa Rica.
Alfonso Zermeño Infante.
